鵬欣家紡許豐偉談商業(yè)地產(chǎn)

  整合園區(qū)內(nèi)外企業(yè)間的資源，加強園區(qū)設計類企業(yè)與生產(chǎn)性企業(yè)間的交流；建設園區(qū)家紡面料新品研發(fā)推廣服務平臺，先后與以家紡新型面料和原料研發(fā)為主的廣東“佛山神羽公司”、東華大學旗下以開發(fā)黃麻提煉的純天然植物面料的“中綸紡織科技公司”、以開發(fā)家紡真絲面料為主的“巴貝公司”等嵊州系列企業(yè)進行深度溝通，搭建研發(fā)型企業(yè)及其新品向園區(qū)集聚與推廣的橋梁。

  與上海市信息委合作，建立具有國內(nèi)領先的家紡行業(yè)電子商務網(wǎng)站，為國內(nèi)外家紡企業(yè)開劈新的銷售通道。

  2007年，我們已起動的活動有：“歐洲專利申請與利用”“家紡行業(yè)知識產(chǎn)權(quán)保護”等內(nèi)容的知識產(chǎn)權(quán)公共服務平臺系列講座；成立園區(qū)企業(yè)俱樂部；舉辦歐美家紡設計與流行趨勢講座和中國企業(yè)并購歐洲紡織企業(yè)說明會；第二界鵬欣國際家紡設計論壇和以國內(nèi)十二所知名院校為主的“2007家紡新銳作品原創(chuàng)設計大獎賽”；第二屆上海國際家紡園北美商務考察活動。

  之所以兩年多來，我們家紡園在行業(yè)中有較高的知名度，應該都來自于我們腳踏實地的在建設我們的公共服務平臺，在將家紡園的規(guī)劃功能先行兌現(xiàn)為實用功能，在這方面我們可以驕傲的說我們用兩年的時間做了其它產(chǎn)業(yè)園可能用五到十年才形成的公共服務平臺工作，我們是在用心打造我們的家紡服務性園區(qū)。

  第四方面，是家紡園區(qū)樓宇經(jīng)濟的雙重回報前景吸引了家紡品牌企業(yè)不斷入駐園區(qū)。家紡園區(qū)地處楊浦區(qū)，屬于東外灘地塊，該地塊相對于市中心或楊浦本區(qū)五角場城市副中心等板塊來說，并不屬于一級地段，但與上海其它產(chǎn)業(yè)園相比，它卻是唯一一個地處市中心的大體量現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園。這個園區(qū)對于無論是入駐企業(yè)還是投資者都將存在著雙重投資回報。其一，對于注冊入駐園區(qū)的企業(yè)，它一方面可以享受楊浦區(qū)“一業(yè)特強”園區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，另一方面可以通過園區(qū)行業(yè)公共服務平臺的資源利用以及參與園區(qū)組織的大量國、內(nèi)外商貿(mào)交流活動，促進企業(yè)快速提升、發(fā)展；其二，對于園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)所有者來說，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚帶來的地產(chǎn)增值效益，知識楊浦和東海灘的未來前景都將使家紡園這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得良好的中遠期收益。

  回顧過去，我們感到開始做家紡產(chǎn)業(yè)的時候，上海家紡產(chǎn)業(yè)的集聚是非常薄弱的，但通過三年對國內(nèi)國際的市場研究、探索，目前上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園在全球都是很有知名度的。我們不僅鏈接了國內(nèi)、還鏈接了海外的企業(yè)，這為中國的家紡設計師和CEO搭建了很好的學習空間、交流的空間。

  這三年多來，我們始終站在上海這樣一個獨特的區(qū)位優(yōu)勢去理解上海。家用紡織品在上海的制造成本是非常貴的，所以只能在長三角的區(qū)域做制造環(huán)節(jié)。但是上海的人才、教育、貿(mào)易、物流、設計研發(fā)等方面優(yōu)勢是其他任何一個城市所不能比擬的。這是在上海建立家紡園區(qū)的一個出發(fā)點。同時上海市的整體發(fā)展戰(zhàn)略之一就是打造現(xiàn)代服務業(yè)，而家紡園區(qū)正是一個現(xiàn)代服務業(yè)。

  家紡園區(qū)的主題是一個跨國采購的中心，一個設計、研發(fā)的中心，一個品牌推廣的中心。目前在這里入駐的企業(yè)有200多家，包括一些中國知名的品牌、加拿大的中國的商務中心、美國全球最大的家紡雜志《美國今日家紡》，還有上海家紡協(xié)會、上海紡織商業(yè)協(xié)會等等�？梢哉f從行業(yè)協(xié)會到媒體到制造企業(yè)到品牌研究企業(yè)，到設計企業(yè)，家紡區(qū)都有。從這幾個環(huán)節(jié)來看，家紡園區(qū)已經(jīng)基本形成了一個比較完整的、不同功能的平臺，我們希望能夠借助上海這樣一個獨特的地理優(yōu)勢，加上我們對這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，能夠在上海形成全球家紡聚集中心。

  我們在打造這個服務平臺的時候就希望可以把這里打造成中國的第五大道。我們希望平?jīng)雎烦蔀槿�球貿(mào)易、紡織品聚集地。紐約的第五大道上，全世界的制造商、采購商、設計師都在幫美國人民服務，而我們希望美國的、國際的、中國的設計師、采購商可以在平?jīng)雎飞蠟橹袊�人民服務。我們不僅希望在世界的家紡舞臺上，中國是一個大國，更希望中國的消費者可以享受到這種強大的制造業(yè)所帶來的使用這些新產(chǎn)品的便利，希望可以提高人們生活水準，這也是一個企業(yè)的社會責任感。

  【宋妍妍】：整個項目現(xiàn)在是什么情況呢？

  【許豐偉】：一期項目13萬平方米的建筑體量將在08年的5月份交付，周圍再配套一個創(chuàng)業(yè)園區(qū)和一個發(fā)展中心。其中創(chuàng)意園區(qū)是像八號橋這樣的業(yè)態(tài)，讓設計師，做創(chuàng)意的人或者是廣告公司、創(chuàng)意公司、模特兒公司有自己的空間；還有一個是與市科委合作的發(fā)展中心，今后將作為科技研發(fā)類的企業(yè)的孵化器。一期工程是產(chǎn)業(yè)集聚，二期工程馬上做改造，如果順利進行，大概09年5月份，三期、三個園區(qū)都可以完成，整體的規(guī)模是大概是21、22萬平方米。這對上海來說是非常有規(guī)模的，對周邊的環(huán)境也有巨大的改變，而對企業(yè)來說，將來不僅產(chǎn)業(yè)有升值，物業(yè)也會有升值。

  【宋妍妍】：如果說家紡園區(qū)這個項目是和鵬欣多元化投資的理念有關(guān)的，那么我知道你們在上海還有一個九隆坊的項目，也并不是是一個簡單的商業(yè)項目，而是想打造一個街坊的概念，請許總給我們介紹一下這個項目的定位好嗎？

  【許豐偉】：鵬欣的商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了很多的內(nèi)容。我們有不同的產(chǎn)品定位、不同的商業(yè)業(yè)態(tài)去針對不同的客群。像我們的星游城項目，目標客群就是年輕人，所以商業(yè)業(yè)態(tài)也以時尚、娛樂、動漫、餐飲、卡拉OK為主；而我們在南京的水游城，是大型的購物公園的定位，是廣域的，是給每個家庭帶來方便、舒適、休閑和購物的樂趣，消費對象不僅是街坊鄰居、周邊的，而是包括全南京、甚至包括到南京來玩的游客。

  說到九隆坊，這也是我們一個比較獨特的產(chǎn)品，我們叫“鄰里中心”，就是為周邊的老百姓服務的，所以我們?nèi)　胺弧钡拿�字也有這層意思。城市在發(fā)展變遷，居民的生活與消費觀和消費方式也在不斷的改變。商業(yè)地產(chǎn)的細分市場也將隨著消費的需求而進一步劃分，其業(yè)態(tài)布局也將不再象過去那樣要么在城市的商業(yè)集聚區(qū)做主題或大型的購物中心、百貨中心，要么在城市的近郊辦大型賣場、超市。很少會有人想到會在鄰里方面下文章。

  社區(qū)型消費對于目前整個商業(yè)業(yè)態(tài)來說，還不是很成熟，處于發(fā)展階段。中國大型城市的現(xiàn)代化之路免不了會造成中心城市居民的外遷。改善居民的居住條件、締造城市副中心、城市中心彌散化理論都將使更多的居民落戶于平地拔起的新興住宅區(qū)，這些住宅區(qū)沒有傳統(tǒng)積淀的商業(yè)配套，較偏離城市商業(yè)中心，居民購物不便，因此全功能的社區(qū)型商業(yè)成了市場的需要，這類商業(yè)的投資價值因為有周邊龐大的住宅區(qū)的固定客戶的資源，確保了商鋪經(jīng)營的良好收益而越來越受投資客親睞。

  我們注意到了這部分業(yè)態(tài)的市場需求。我們認為，鄰里商業(yè)不能做得太大，否則就會形成購物中心，大家不會去，也沒有鄰里的親切感。鄰里的商業(yè)感覺應該便利、便宜、便捷，這個是構(gòu)成的標準；但如果都是小商小鋪，也有問題，因為沒有大店或者說主力店，就沒有集聚，會看上去比較散。所以對九隆坊這個項目，一開始我們就計劃會在比較重要的區(qū)域里面，在每一層里都會有一到兩家的大的、主力店，預計會有10多家的大店，然后搭配其他的各種業(yè)態(tài)的特色小店。

  九隆坊地理位置處于楊浦區(qū)商業(yè)中心五角場商圈內(nèi)，周邊有黃興公園、大量的新興居民住宅區(qū)、大潤發(fā)超市等配置，已形成良好的居住與配套商業(yè)互益的氛圍，因此可以預見，九隆坊的入駐商業(yè)經(jīng)營者的未來收益應該是較好，較有保障的。

  【宋妍妍】：這個項目是對外銷售的，從銷售的情況是可以反應周圍的居民對它的接受態(tài)度的，那么現(xiàn)在的銷售情況怎樣？

  【許豐偉】：我們是去年年底開盤的，目前的銷售是80%不到。從消費者的追捧程度來看，還是很理想的。

  首先從建筑業(yè)態(tài)、未來的期望和經(jīng)營理念上，業(yè)主認為是比較放心的。另外我們把今后的管理交給沃華商業(yè)管理公司來做，我們集團所有的商品都是由這個管理公司來做的，由沃華統(tǒng)一管理，便于商鋪的穩(wěn)定和系統(tǒng)的管理。我們希望我們能闖出一條新路，為中國未來的房地產(chǎn)項目的開發(fā)，提供一些建議和意見，提供一些借鑒的想法。為此這也是我們一個嘗試，一方面有出售的業(yè)態(tài)，一方面有出租的業(yè)態(tài)，兩者如何和諧的統(tǒng)一是我們的一個挑戰(zhàn)。目前我們已經(jīng)有了一些方法。

  我們公司一貫的理念就是要和消費者之間有一個紐帶，所以，今后我們會在九隆坊這個鄰里中心安排一些活動、演出，這樣社區(qū)的人就會對它有一種向心力、或者說是一種寄托。

　　四大類產(chǎn)品打造鵬欣特色商業(yè)地產(chǎn)品牌

  【宋妍妍】：聽您講了現(xiàn)在這四個項目，好像每個項目都有不同的定位。是不是鵬欣開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的定位就是給每個商業(yè)地產(chǎn)找到主題？

  【許豐偉】：對，其實剛才說到正是我們的四大類產(chǎn)品：水游城、金游城、星游城、還有鄰里中心。其中水游城就是大型的商業(yè)公園，我們計劃要在全國開發(fā)10多個，現(xiàn)在已經(jīng)3個是定下來的，一個是在南京，08年5月份開業(yè)，一個是武漢，今年年底、明年年初動工，還有一個在天津，差不多也是這個時候動工。金游城主要是在三、四線城市商業(yè)中心，走商業(yè)街的概念，我們在通州已經(jīng)做了一個。星游城就是針對青年人的，以時尚、娛樂為主的，徐家匯的星游城4月28日就隆重開業(yè)了。鄰里中心就是像九隆坊這種形式的。

  但家紡城就是一個完全獨立的商業(yè)地產(chǎn)，是一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。有了這方面的經(jīng)驗，我們以后也可以復制到其他行業(yè)中去，比如我們今后可以做軟件科學園，或者國際中小企業(yè)聚集園等等。

  【宋妍妍】：能否可以給我們比較系統(tǒng)、比較整體的說一下鵬欣在商業(yè)地產(chǎn)這塊的計劃，比如你們到2008年或者是2010年的時候，希望在全國看到什么樣的狀態(tài)？

  【許豐偉】：我們希望在2010年之前能夠做到大概10個水游城的規(guī)模。

  其他的我們現(xiàn)在也是在找一些項目，但是沒有固定的、詳細的計劃。在所有的體量里面，水游城是規(guī)模最大的，也才是真正有震撼力，所以在我剛剛講的幾大系列的產(chǎn)品，最核心的就是水游城。

  【宋妍妍】：水游城的選址通常選什么樣的城市？

  【許豐偉】：一、二線城市，一線包括北京、上海、廣州，二線主要是一些省會城市、直轄市。選在這些地區(qū)是我們的目標，但是因為投資很大，規(guī)模也很大，地理位置也不是想有就有的，所以不一定完全在市中心，但至少會靠近地鐵，或者說交通是非常便利的。

  【宋妍妍】：那么在這里我們也祝愿鵬欣將來的商業(yè)地產(chǎn)服務面積可以覆蓋整個全國。

  【許豐偉】：這也是我們的希望。像我剛剛說的水游城，目前一個城市不可能開兩個，如果要有10個這樣的購物中心，就意味著在中國最主要、最有影響力的城市里10個這樣的的商業(yè)設施，這對我們的管理半徑來講有很高的要求，對我們的管理體系來講也將是很大的挑戰(zhàn)，不過我們充滿信心。 

信息來源:焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)