鵬欣家紡許豐偉談商業(yè)地產(chǎn)

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)還是一個(gè)新興的概念，常人的印象大致是類似于開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的概念，您理解的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)什么樣的概念？

【許豐偉】：地產(chǎn)從行業(yè)歸屬上說屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)達(dá)國(guó)家已通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)整與重組，將地產(chǎn)清晰的分為住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)（即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）四強(qiáng)并列，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)還處于兼并、重組期，我們所說的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指：以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增值為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，因其在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式方面與純粹消費(fèi)型地產(chǎn)明顯不同，所以稱為“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

  發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為重要板塊，其體量、規(guī)模與增量上比其它三類地產(chǎn)都更大，發(fā)展趨勢(shì)更強(qiáng)。其特點(diǎn)在與經(jīng)濟(jì)發(fā)展掛鉤、與金融資本掛鉤，它已經(jīng)成為地產(chǎn)投資開發(fā)的一大類別，并形成了從規(guī)劃到上市的完整操作鏈條。

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體的幾個(gè)主要特點(diǎn)是：

  首先，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化。出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合,把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

  其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榧�聚�?duì)象是專門的行業(yè)性客戶為主，因此為其配套的物業(yè)服務(wù)也需要更具有行業(yè)化、專業(yè)性，要更注意特殊客戶群的需求，為所集聚的產(chǎn)業(yè)客戶提供菜單式定制化服務(wù)。

  再次，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚為內(nèi)核，這類地產(chǎn)能為無論是投資者還是入駐者帶來雙重收益，其一，對(duì)于行業(yè)入駐者來說，產(chǎn)業(yè)集聚將帶來資源倍增效益，會(huì)為專業(yè)客戶群帶來更多的商機(jī)與信息，更快地拓展市場(chǎng)，更快地提升企業(yè)的能級(jí)；其二，對(duì)于投資者來說，由產(chǎn)業(yè)集聚帶來的區(qū)域人流、物流、信息流，以及在此基礎(chǔ)上衍生而來的城市基本服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的繁榮，必然觸發(fā)區(qū)域地產(chǎn)的資本增值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)擁有者甚至?xí)�在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)增值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈機(jī)械式增值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與體量，會(huì)成為區(qū)域及城市地標(biāo)與產(chǎn)業(yè)支柱，會(huì)形成整體強(qiáng)大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

  最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的最大區(qū)別在于，它可以既可以充分利用好地段所形成的自然輻射，也可以超脫地段的局限性，它更注重于在區(qū)位優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，通過資源的集聚與整合，借助于專門配套產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)平臺(tái)的搭建和城市的其它資源優(yōu)勢(shì)，依托經(jīng)濟(jì)能量，開發(fā)出新的地產(chǎn)衍生服務(wù)功能，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí)。

  中國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方興未艾，市場(chǎng)代表性的項(xiàng)目就是各類產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)、科技園，這類地產(chǎn)由于通過低土地成本形成的產(chǎn)業(yè)集聚與國(guó)家稅收等政策給賦，能較快速地形成產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)集成，達(dá)到產(chǎn)業(yè)規(guī)模與發(fā)展的倍速增長(zhǎng)效益，可以提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，因此是國(guó)家扶持的方向。

  【宋妍妍】上海國(guó)際家紡園作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范例，在上海的知名度不高，但據(jù)了解，在家紡行業(yè)內(nèi)卻有很高的知名度，并且創(chuàng)造了一個(gè)次級(jí)地段辦公樓宇在建筑物未出地面就實(shí)現(xiàn)預(yù)售率高達(dá)60%，均價(jià)高于同區(qū)域一級(jí)板塊市場(chǎng)價(jià)的奇跡，鵬欣是如何創(chuàng)造出這種熱銷的局面的？

  【許豐偉】：差異化與稀缺性是市場(chǎng)永恒的追逐熱點(diǎn)。家紡產(chǎn)業(yè)園在開盤前能打開這一較好的局面，主要依托天、地、人、勢(shì)四方面的原因，首先是楊浦區(qū)政府的大力支持，家紡產(chǎn)業(yè)園是楊浦區(qū)的一業(yè)特強(qiáng)項(xiàng)目，是楊浦區(qū)歷來具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，我們的任務(wù)是在此傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上打造現(xiàn)代家紡服務(wù)業(yè)，整體提升家紡產(chǎn)業(yè)的能級(jí)，建設(shè)基于上海國(guó)際化大都市產(chǎn)業(yè)背景之上的現(xiàn)代家紡服務(wù)業(yè)，促進(jìn)家紡產(chǎn)業(yè)時(shí)尚化、國(guó)際化；拓展家紡貿(mào)易市場(chǎng)的全球化、電子化；打造中國(guó)家紡行業(yè)的第五大道，比肩紐約第五大道。

  第二方面是鵬欣集團(tuán)決策領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計(jì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品的獨(dú)特市場(chǎng)定位。上海有高科園、軟件園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文化產(chǎn)業(yè)園和各類總部基地，各自有各自的定位，我們的家紡產(chǎn)業(yè)園是上海獨(dú)一無二的，說它獨(dú)一無二，主要指兩方面的定位差異，其一，它不同于七浦路、輕紡城等專業(yè)市場(chǎng)——主要以單純的中低端產(chǎn)品的商鋪集聚為主，我們的家紡園集聚的是家紡行業(yè)中的品牌企業(yè)，是家紡知名品牌的集聚；其二，它不同于另外一種以跨國(guó)采購(gòu)為主型的商城集聚，我們的家紡園是集跨國(guó)采購(gòu)、國(guó)內(nèi)外技術(shù)設(shè)備與行業(yè)設(shè)計(jì)交流、產(chǎn)品研發(fā)交流、行業(yè)高端人才培訓(xùn)與交流、并配置有紡織品打樣檢測(cè)平臺(tái)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)、家紡電子商務(wù)平臺(tái)、家紡旅游平臺(tái)、倉(cāng)儲(chǔ)物流平臺(tái)等組成的行業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，是為行業(yè)提升全方位服務(wù)的家紡服務(wù)園區(qū)。

  第三方面，源于我們將虛擬概念實(shí)做，先行兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚服務(wù)功能的務(wù)實(shí)態(tài)度。大家都知道做園區(qū)通常造房子容易，做公共服務(wù)平臺(tái)難，難在需要投入的精力、財(cái)力、人力多，而回報(bào)的時(shí)期長(zhǎng)，所以許多園區(qū)的服務(wù)平臺(tái)都流于規(guī)劃，兌現(xiàn)的較少。而我們園區(qū)自2004年下半年度“國(guó)際家紡中心”奠基以來，在樓宇還在挖地基階段就先行啟動(dòng)了公共服務(wù)平臺(tái)的系列活動(dòng)，包括：

  2005年，組織承辦在楊浦區(qū)舉行的“2005年100多家歐美紡織服裝專業(yè)買家上海采購(gòu)之旅”活動(dòng)；聯(lián)合意大利瓦雷澤商會(huì)、意大利紡織中心在園區(qū)舉辦“中意紡織品跨國(guó)采購(gòu)會(huì)”，并與之簽訂了長(zhǎng)期合作協(xié)議。冠名協(xié)辦“2005年中國(guó)國(guó)際家紡設(shè)計(jì)大賽”和頒獎(jiǎng)晚會(huì)，并把晚會(huì)打造成中國(guó)家紡的“奧斯卡”；出資與上海家紡行業(yè)協(xié)會(huì)編寫《家紡營(yíng)銷知識(shí)》；出資與上海�？ń�(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)研究所、中國(guó)紡織信息中心合作編寫《家紡產(chǎn)業(yè)信息分析報(bào)告》，向家紡企業(yè)發(fā)放產(chǎn)業(yè)信息報(bào)告，這些專業(yè)報(bào)告都得到了行業(yè)協(xié)會(huì)和家紡企業(yè)的認(rèn)可，有效促進(jìn)了長(zhǎng)三角地區(qū)家紡企業(yè)利用信息調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開拓新興市場(chǎng)，改造產(chǎn)品工藝的進(jìn)程。

  2006年，與上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)園結(jié)盟，成為知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)戰(zhàn)略聯(lián)盟單位；設(shè)立上海市紡織纖維質(zhì)量檢驗(yàn)站園區(qū)分站，向所有入駐企業(yè)提供棉、麻、毛、繭絲、化纖維及其制品、絮棉制品、服裝產(chǎn)品的檢驗(yàn)、檢測(cè)。舉辦“2006鵬欣家紡名企與院校巔峰論壇及院校作品展”為園區(qū)及國(guó)內(nèi)家紡知名企業(yè)和中國(guó)十大設(shè)計(jì)院校提供了一個(gè)設(shè)計(jì)交流與人才交流的平臺(tái)。組團(tuán)中國(guó)家紡企業(yè)出境參加2006年度國(guó)際家紡會(huì)展及歐洲紡織基地、設(shè)計(jì)事務(wù)所、商會(huì)的考察，促進(jìn)國(guó)內(nèi)家紡企業(yè)的交流與發(fā)展。先后在園區(qū)及松江大學(xué)城高校聯(lián)合，一年舉辦了2次家紡行業(yè)人才招聘會(huì)，為企業(yè)與院校人才交流搭建了橋梁，為解決地區(qū)就業(yè)作出貢獻(xiàn)。