如何通過測算客流量來選址

曾經有個在廣州開店的朋友一年內拿了3個檔口，每個檔口的租金都在1萬以上，年底算下來每個都盈利不少。一般看檔口都是豪賭，租金便宜，地段好就差不多。
　　
　　他拿檔口之前都是會在那個檔口附近分幾個時段數人的，問到在具體的就不說了。拿檔口有什么絕招嗎，我認為這篇帖子最起碼可以把大家的拿檔的風險最小化。
　　
　　通常情況下，我們判斷店面的好壞首先計算的可能是店鋪的面積和租金價格，很少有人首先計算客流量，我們需要首先轉變觀念的是：通常一個店鋪價錢貴，并不僅僅是因為面積大，店鋪選擇的首要四項核心指標的第一項是客層，第二項是客流量，第三項是面積，第四項才是價格，這四項決定了店鋪選擇的關鍵點。在這里我們就介紹店鋪選擇得第二項核心指標客流量對店鋪選擇的影響作用。客流量的大小是判斷店鋪所在地段好壞的重要因素，客流量大，店鋪的銷售業(yè)績才會高。因此，在這里我們要用一個計算公式來教您計算客流量與您開店賺錢多少的關系！
　　
　　以一家店鋪為例，該家店鋪的店面積是150平方米。一年的店鋪租金是16萬元、人員管理費是1.5萬元、水電費3萬元，稅費1.2萬元、裝修費2.7萬元、交通費1.6萬元、投入成本的利息及其他費用3.3萬元。進貨折扣率是45%，并且春夏季營業(yè)額占年總營業(yè)額的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，庫存率為15%，那么我們怎么判斷這家店的預期營業(yè)情況呢？這家店鋪門口前的客流量達到多少才能保證店鋪不虧本呢？
　　
　　計算過程如下：
　　
　　這家店鋪經營一年的成本為：
　　
　　16萬元+1.5萬元+3萬元+1.2萬元+2.7萬元+1.6萬元+3.3萬元=29.3萬元
　　
　　為了達到不虧本，這家店鋪一年的營業(yè)額至少要與經營店鋪一年的成本持平，才能保證這家店鋪存活下去。
　　
　　因為進貨折扣率是45%，說明，可假設一件衣服原價是100元，折讓后的價格是55元，從而得出：
　　
　　進貨折扣率=（100-55）/100=45%
　　
　　即一件零售價是100元的衣服，如果進貨折扣率是45%時，經銷商需要花55元進貨。
　　
　　又因為春夏季服裝銷售的平均折扣是88%，可理解為一件零售價是100元的衣服，經銷商實際只賣了88元。
　　
　　那么，毛利潤=88-55=33元
　　
　　毛利率=33/88*100%=37.5%
　　
　　將以上過程整理可得出：
　　
　　毛利率=33/88=（88-55）/88=[88-（100-45）]/88=[88%-（1-45%）]/88%=37.5%
　　
　　即毛利率是：[88%-（1-45%）]/88%=37.5%
　　
　　這家店鋪一年至少要賣出服裝的金額為：
　　
　　29.3萬元÷37.5%≒78.13萬元
　　
　　又因為服裝的平均銷售折扣是88%，那么這家店鋪銷售正價貨品的金額至少要達到：
　　
　　78.13萬元÷88%≒88.78萬元
　　
　　每一家店鋪都有自己的庫存，設庫存率為15%，設訂貨額為A，如季末庫存作為投入成本考慮，那么一年銷售出服裝的金額至少為88.78萬元加上庫存占用資金，即達到盈虧平衡點，則有下面計算公式：
　　
　　A×（1-15%）=88.78萬元+A×15%×（1-45%）
　　
　　那么，可以算出需要訂貨的金額為：
　　
　　88.78萬元÷（1-15%-15%×55%）≒115.67萬元
　　
　　庫存金額為：115.67×15%=17.35萬元
　　
　　庫存占用資金為：17.35萬元×（1-45%）=9.54萬元
　　
　　一年總的銷售營業(yè)額為115.67×（1-15%）=98.32萬元
　　
　　設春夏季貨品占比為40%，那么這家店鋪夏季時的銷售額至少要為：
　　
　　98.32萬元×40%≒39.33萬元
　　
　　達到39.33萬元需要賣出的衣服數量為：
　　
　　39.33萬元÷300元/件=1311件
　　
　　一年的春夏共為180天，那么一天需要賣出衣服的件數為：
　　
　　1311件÷180天≒7.3件/天
　　
　　設該家店鋪平均客單件為1.2件/人，即每個購買服裝的顧客平均購買衣服的件數為1.2件，那么每天在店鋪中必須購買衣服的顧客人數為：
　　
　　7.3件/天÷1.2件/人≒6.1人
　　
　　假設每天進店的100個人當中有10個人成交，即成交率為10%，那么每天進店的顧客人數為：
　　
　　6.1人÷10%=61人
　　
　　如果進店率為5%（5%為假設值，低于此值的店鋪是非旺鋪），測量客流量的方法是指定某人坐在店鋪門口用一天的時間數出從店鋪門口經過的客人的數量。
　　
　　那么該家店鋪門口的客流數量為：
　　
　　61÷5%=1220人
　　
　　從而，計算出該家店鋪每天必須有1220個人經過此店的門口，即客流量為1220人時，這家店鋪才能保本，超過1220個人的客流量這家店鋪才有盈利空間。
　　
　　通過這個計算過程，可以看出，我們把庫存占用的資金算在了開店成本里面，得出一年的銷售營業(yè)額至少為98.32萬元，這時店鋪賺的為庫存率15%的服裝，即達到這樣的營業(yè)額時才能把投入的資金全部收回來。同時，我們可以把一年的銷售營業(yè)額作為店鋪員工的績效考核點，案例中店鋪員工的績效考核點為98.32萬元，計算過程中還可以得出該家店鋪訂貨額為115.67萬元，年末庫存有價值17.35萬元服裝，占用的資金為9.54萬元。