溫州人炒商鋪六大秘笈(上)

　一、養(yǎng)旺鋪如養(yǎng)肥豬
　　
　　近年來專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內(nèi)人士公認為“養(yǎng)鋪高手”。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人”的躁熱中，在短線鋪價突上突下的風雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩(wěn)坐釣魚臺，手頭總有七八個鋪位不急不躁地慢慢培育著，最后他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數(shù)倍的贏利，如今手頭的15個商鋪總價位在1800萬元以上。
　　
　　但姜友年卻自嘲自己“養(yǎng)鋪高手”的名頭應(yīng)改為“養(yǎng)豬高手”:你看我投資商鋪的過程真還就像養(yǎng)豬，先精挑細選價格便宜但將來極可能“長膘”的商鋪回來，然后慢慢而耐心地養(yǎng)著它，不是誰出價高就租給誰，而是精心給它選合適的“食物”，盡心培育著它升值“長膘”，最后在真正養(yǎng)肥升值后再從容賣掉它，然后又進行下一輪的類似飼養(yǎng)過程。
　　
　　“不過，養(yǎng)鋪對我來說真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多�！彼�說。
　　
　　街鋪更好養(yǎng)
　　
　　“投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養(yǎng)鋪’是達到這一目標的重要途徑，投資者可以通過‘養(yǎng)鋪’取得租金、房價雙雙上升的疊加收益�！苯�友年說。
　　
　　而時下商鋪市場上商鋪投資有兩種基本的類型可以選擇，一種是商場分割式的商鋪，另一種是獨立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？
　　
　　姜友年回答：“我喜歡選擇街鋪。商場分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關(guān)系復雜，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風險大，但權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關(guān)系影響較小，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化�！�
　　
　　至于應(yīng)選擇什么樣的街鋪進行“養(yǎng)鋪”，姜友年認為：投資者應(yīng)該選擇有區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、升值潛力尚未完全體現(xiàn)出來的商鋪來實施“養(yǎng)鋪”計劃。
　　
　　而姜友年自己去年選購的5個小商鋪，全在南京市城西的一個新開發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)街。
　　
　　精心制訂“養(yǎng)鋪”計劃
　　
　　姜友年一般把自己的“養(yǎng)鋪”計劃分為三個階段：在居住區(qū)剛建成的兩年里，他會選擇引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。因為在這一個時期里，商圈內(nèi)最有效、最迫切的商業(yè)需求是家庭裝飾的配套服務(wù)，此時提供與居家裝飾相關(guān)的服務(wù)能使商鋪變得有價值，并可取得一定的租金收益。
　　
　　而在兩年以后，家居裝飾進入尾聲，人口入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而此時大型零售企業(yè)尚未進入。這時姜友年會把商鋪出租給便利店，因為此時的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價值，而且租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，他的商鋪的使用價值會得以體現(xiàn)，市場價格會開始向上攀升。
　　
　　而當商業(yè)街市進入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，姜友年會給商鋪設(shè)定個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業(yè)正面競爭，減少出租風險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力而引進邊際利潤高、租金承受能力強的業(yè)種，在他取得較高的租金收益的同時，還間接地提升了商鋪的市場價格，因為此時商鋪市場上一般的定位方法就是以租金收益作為參數(shù)來研究、分析、制訂商鋪的市場價格的。
　　
　　姜友年自信地說：“最后我這5個商鋪的情況肯定如以前我操作過的商鋪一樣，租金呈穩(wěn)定的曲線上升，低開高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價在上漲�！�
　　
　　二、商鋪投資進入“技術(shù)時代”
　　
　　從2005年的市場情況來看，全國各大城市越來越多的新商鋪投入使用，同時越來越多的投資人關(guān)注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已告別了“能輕易買到原始股的童話時代”，所以我們的投資者需要有基本的投資技巧和賺錢門道。
　　
　　介紹商鋪投資技術(shù)的資料開始大量涌現(xiàn)，但商鋪投資最基本三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　告別“童話時代”
　　
　　香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四個檔次，而把商鋪投資列為“金”。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真?zhèn)髦�先，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾”式的令人匝舌的極高投資回報率。
　　
　　1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開始續(xù)寫中國商鋪投資的早期童話。他們在江浙、上海等地購買的商鋪在短短二三年里，價格翻了好幾倍。
　　
　　2000年后，商鋪投資獲得高額利潤的普遍現(xiàn)象開始被越來越多的人關(guān)注，“買股不如買鋪”、“一鋪養(yǎng)三代”等投資格言開始出現(xiàn)。
　　
　　然而在2003、2004這兩年里，全國商鋪投資悄然升溫，越來越多的投資人開始關(guān)注買鋪機會，同時全國各大城市新建投入的商鋪也越來越多，一些還抱著“逢鋪就買、買了就賺”觀念的投資人開始遭遇商鋪投資風險：風險之一，是在全國某些偏僻區(qū)域出現(xiàn)了商鋪開發(fā)過熱、投資者非理性跟風被套的現(xiàn)象。比如在山東某個以炒作“黃�！倍�聞名的農(nóng)業(yè)小城，加上農(nóng)業(yè)人口全縣不足40萬人，卻大建商貿(mào)城80萬平方米，結(jié)果那些不聞不問、逢鋪就買的外地投資者，商鋪閑置；風險之二，是在全國各大城市中都出現(xiàn)了少量“死鋪”。這些“死鋪”，有的地勢太偏沒有人氣，有的在某商業(yè)區(qū)商鋪數(shù)量太多而被“輪空”，有的是在城市改造過程中被大量人口遷出的二手商鋪。
　　
　　然而從目前2005年的市場情況來看，雖然商鋪投資開始告別“買了就賺的原始股童話時代”，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動:其一是中國商業(yè)每年高速發(fā)展，刺激著商鋪需求。在中國各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來商業(yè)銷售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長卻低于此速度，揭示著總體而言中國商業(yè)的發(fā)展仍需要新建更多的商鋪;其二是土地市場正在規(guī)范，限制商鋪開發(fā)與供應(yīng)過熱。如國務(wù)院下達了《規(guī)范土地市場通知》，而上海市在此之前已開始實施類似的“127號文件”，限制隨意更改土地性質(zhì)為商業(yè)用地，這無疑保護著商鋪價格健康平穩(wěn)地上升。
　　
　　“技術(shù)時代”的賺錢機會
　　
　　中國商鋪投資告別“童話時代”而進入“技術(shù)時代”之時，我們只有從實戰(zhàn)中摸索出真本領(lǐng)，才能以理性和智慧穩(wěn)賺！
　　
　　那么“技術(shù)時代”的賺錢機會在哪里呢？
　　
　　首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個性化十分強的產(chǎn)品，不同區(qū)域商鋪的獨立特征很明顯，所以在同一時期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰”，投資價值大相徑庭，決不能不作比較地“逢鋪就買”。
　　
　　其次要關(guān)注各地的動態(tài)發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟、城市發(fā)展、規(guī)劃方面的信息，商鋪價值的改變往往隱藏這些變化之中。
　　
　　比如上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國際大都市的進軍步伐和政府部門的合理城市規(guī)劃這兩點變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價值為什么會較長低迷、最近上揚，這顯然與以下三個變化密不可分：當時商業(yè)活動受SARS打擊較大;其后政府推出了多項扶植政策;最近吸引了大量國際投資客涌進。
　　
　　與此同時，交通環(huán)境的變化也是影響商鋪投資的一個重大因素。比如最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業(yè)熱點和商業(yè)旺地，如主題商嘗shoppingmall（大型購物中心）、地鐵商鋪、大型小區(qū)商鋪、專業(yè)市場商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設(shè)熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過一浪，帶給了很多投資者賺錢機會。
　　
　　“技術(shù)時代”的賺錢要點
　　
　　在商鋪投資的技術(shù)時代里，短期投資的操作要點是“跟行情、跟莊家、押黑馬”。
　　
　　商鋪短期投資，其投機成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場敏感度和準確判斷力才能賺錢，否則很可能反被套住，或割肉放血。其實就商鋪的投資特性來說，短期投資風險大、回報低，不適宜“玩短線”。
　　
　　為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最基本的三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　只有做好以上3個要點的功課，我們才能真正把本錢下在一個黃金鋪位上，不久的將來也才能看著它給我們帶來滾滾財源！
　　
　　三、如何考察店鋪價值
　　
　　時至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準備開店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風險。
　　
　　什么是好的商鋪物業(yè)
　　
　　好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是最佳的商鋪，因為甲級寫字樓的大量人流代表較高的消費力量;而成熟的商業(yè)街也是不錯的商鋪，有著天然的人流量……事實上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。
　　
　　應(yīng)當認識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應(yīng)當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
　　
　　現(xiàn)在，較多出售的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，記者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。