店址評估的“六把尺子”

現(xiàn)在許多經營者在專賣店選址中，遇到了不少問題，由于選址不當造成銷售業(yè)績無法攀升，甚至門可羅雀等問題。那么，如何選擇好專賣店的位置呢？做好備選中的評估還是很重要的！
　　
　　店址評估的“六把尺子”
　　
　　備選店址一旦確定，就需著手進行評估。評估應該具體，首先是要確定評估項目，其次是進行定量化評估，最后做出相關分析并選定店址，這是一系列的標準化流程。評估項目應視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，主要包括：店面結構、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢六個方面。
　　
　　一、店面結構
　　
　　店面結構需要從兩方面評估：地理位置和競爭角度。
　　
　　從地理位置評估一個店址，應該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質來評估店址的優(yōu)劣
　　
　�、偕虡I(yè)中心型店址，位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類商業(yè)、娛樂、服務設施林立，人流、車流度最大，店址的輻射力強，商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設。
　　
　�、跍噬虡I(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動顧客數(shù)量很少，此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經營。
　　
　�、劢纪庑偷曛�。是隨著城市人口的外遷而設立的店址，其顧客少但固定，經營成本最低。
　　
　�、芫用裥�區(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內，為小區(qū)生活配套設施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經營。
　　
　　另一方面，需要從競爭的角度出發(fā)，看店址屬于競爭型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。
　　
　�、俑偁幮偷曛�。指同一商圈內有競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖商店，來自這類對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經營交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。
　　
　�、诠铝⑿偷曛贰Ｕ�好與競爭型店址相對，商圈內沒有上述兩類競爭對手存在。上述各類型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產價格又極其昂貴；競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者，且覓得合適的店址非常困難。
　　
　　二、交通狀況
　　
　　僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結構選擇還不夠，因為在同一個區(qū)域內，一個連鎖店鋪可能會有好幾個開設地點可供選擇，但有些地點對某個連鎖店來說，是百分之百好的開設地點，而對另一種連鎖店來說，就不一定是最滿意的開設地點。因此，一個新設連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后，還要切實考慮多種影響和制約因素，作出具體設計地點的選擇。
　　
　　交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設地點的一個重要因素，它決定了企業(yè)經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
　　
　　從企業(yè)經營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用。絕大多數(shù)購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場，面積較小的連鎖店可以不設專用停車場，但必須有自行車、三輪車停車場地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。
　　
　　商品運至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運輸動脈能適應貨運量的要求并便于裝卸，否則當運貨費用明顯上升的情況下，會直接影響到經濟效益的發(fā)揮。
　　
　　為方便顧客購買，促進購買行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要作如下具體分析設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主；選在鄰近市內公共車站的位置，則以上車的客流為主。
　　
　　設在市內公共汽車站附近的連鎖店，要分析公共車站的性質，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于始終站，有的始終站多于中途站。
　　
　　要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠，都會造成客流量在一定程度上的減少。
　　
　　三、競爭環(huán)境
　　
　　商店周圍的競爭情況對零售經營的成敗產生巨大影響，因此對商店開設地點的選擇時必須要分析競爭對手。一般來說，在開設地點附近如果競爭對手眾多，商店經營獨具特色，將會吸引大量的客流，促進銷售增長，增強店譽，否則與競爭對手相鄰而設，將難似獲得發(fā)展。
　　
　　當然，作為零售店鋪的地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方，這對經營選購性商品的商店尤其如此。
　　
　　另外，當?shù)曛分車�的商店類型協(xié)調并存，形成相關商店群，往往對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了各自的銷售。
　　
　　四、顧客流量
　　
　　五、店面成本
　　
　　店面成本包括很多方面，具體來講，主要需要考慮以下幾個方面：建筑物的新舊程序與裝修成本，房地產價格與利用方式、利用期限，搬遷補償費，水電增容費，有無城建規(guī)劃限制等。
　　
　　房地產價格與利用方式、利用期限。這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種：一是租房；二是買房；三是買房地產；四是買地蓋房；此外，還可能通過聯(lián)營、合作搞房地產、兼并等方式進行。因此，是否要擁有產權這一問題就變得非常突出。擁有產權，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產漲價的限制，不用擔心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。房地產價格對銷售價格、投資回收期影響直接，而付款方式也會對實際價格產生影響，這些因素均應作具體的定量測算。
　　
　　搬遷補償費。包括原有職工安置費。
　　
　　有無城建規(guī)劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件；是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建筑等。
　　
　　六、發(fā)展趨勢
　　
　　對店址發(fā)展趨勢的評估其實就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設地點選擇要分析城市建設的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合設店；反之，有些地點從當前來看不是理想的開設地點，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其它建設或改造項目的規(guī)劃的前提下，作出最佳地點的選擇。最后，零售經營者還要對商店未來效益進行評估，主要包括平均每天經過的人數(shù)；來店光顧的人數(shù)比例；光顧顧客中購物者的比例；每筆交易的平均購買量等。于是，零售經營者就可做出商店的開設地點和商店設置后開業(yè)的決策了。
　　
　　編者寄語：
　　
　　開店，首先面對的問題就是選擇合適的地段，每位開店者都想找到一個理想中的“黃金地段”。評估就變的尤為重要。評估一家店址是否可取，需要考慮到的因素有很多。比如：店面結構、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢等都要考慮到。本文就這幾個方面進行分析。希望對正在進行店面考察的朋友們有所幫助。